DSR(총부채원리금상환비율)은 보유한 가계대출 전체의 1년 원리금을 연소득으로 나눈 비율입니다. 주담대·신용대출·마이너스통장(한도 기준)·카드론을 더하고, 중도금대출·예적금담보대출·300만원 이하 신용대출은 뺍니다. 한도는 연소득에 비례하고, 상환 기간이 길면 늘며, 스트레스 금리가 붙으면 줄어듭니다.
핵심 요약
- 차주단위 DSR 상한은 은행권 40%, 제2금융권 50%입니다. 연소득 5,000만원이면 은행권에서 낼 수 있는 1년 원리금은 최대 2,000만원입니다.
- 기존 대출도 합산합니다. 대출 종류마다 1년 원리금을 잡는 산정 만기가 다릅니다.
- 만기가 길면 한도가 늘고, 스트레스 금리를 더하면 줄어듭니다. 예를 들어 연소득 5,000만원·연 4.0%·30년이면 스트레스 금리 미반영 가능액은 약 3억 4,900만원입니다.
DSR은 어떤 대출의 원리금을 더해 계산하나요
DSR의 분자는 차주 한 사람이 가진 가계대출 전체의 1년 원리금입니다. 새로 신청하는 대출만이 아니라 이미 쓰고 있는 주택담보대출·신용대출·카드론까지 모두 더합니다.
금융위원회 가계부채 관리 강화방안 주요 Q&A(2021년 10월)의 기준은 다음과 같습니다. 기존 대출과 새로 신청하는 대출을 합친 총대출액이 1억원을 넘으면 차주단위 DSR을 적용하며, 이 기준은 2022년 7월부터 시행되었습니다. 마이너스통장은 실제로 쓴 금액이 아니라 한도금액으로 총대출액에 넣습니다.
같은 자료는 은행권 규제비율을 40%, 제2금융권을 50%로 제시합니다. DSR이 이미 40%를 넘었거나 새 대출로 40%를 넘게 되면 은행권 추가대출이 불가능하다고 설명합니다. 다만 소득 외 재원으로 상환이 인정되는 대출, 정책 목적 대출, 소액 대출 등은 DSR 수준과 관계없이 취급할 수 있다고 함께 밝힙니다.
카드론은 그동안 차주단위 DSR 산정에서 빠져 있었습니다. 금융위원회는 2021년 10월 발표에서 카드론을 2022년 1월부터 DSR 산정에 포함한다고 밝혔습니다.
대출 종류마다 1년 원리금은 어떻게 잡습니까
DSR은 통장에서 실제로 나가는 금액만으로 계산하지 않습니다. 대출 종류마다 정해진 산정 만기로 원금을 나눠 1년 상환액을 구합니다. 그래서 같은 3,000만원이라도 대출 종류에 따라 DSR에 반영되는 금액이 달라집니다.
| 대출 종류 | DSR에 반영하는 1년 원리금 | 기준 시점 |
|---|---|---|
| 주택담보대출 | 약정한 상환 방식에 따른 실제 원리금 | 2021년 10월 Q&A |
| 일시상환 신용대출 | 원금을 산정 만기 5년으로 나눈 금액과 이자 | 2021년 10월 Q&A |
| 분할상환 신용대출(요건 충족) | 실제 만기(최장 10년) 기준 상환액 | 2021년 10월 Q&A |
| 카드론 | 대출계약서상 약정만기 기준 | 2021년 10월 Q&A, 2022년 1월부터 산정 포함 |
| 오피스텔 담보대출(만기일시상환) | 대출총액 ÷ 8년 | 2023년 4월 발표 |
| 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 | 이자상환분 반영 | 2025년 10월 29일 시행 |
신용대출이 분할상환으로 인정받으려면 세 가지 요건을 갖춰야 합니다. 거치기간이 없어야 하고, 월별·분기별 균등분할상환(최장 10년)이어야 합니다. 또 분할상환액이 총대출액의 40% 이상이어야 합니다. 요건을 채우고 실제 만기가 5년보다 길면 1년 원리금이 작게 잡힙니다.
오피스텔 담보대출 중 전액 분할상환 대출은 실제 원리금상환액을 반영합니다. 만기일시상환 대출만 대출총액을 8년으로 나눕니다.
DSR 산정에서 빠지는 대출은 무엇입니까
2021년 10월 Q&A는 소득 외 재원으로 상환하는 대출과 정책 목적 대출, 소액 대출을 산정 제외 대상으로 듭니다. 이후 전세대출처럼 범위가 바뀐 항목도 있습니다.
DSR에 반영하는 대출
- 주택담보대출, 오피스텔 등 비주택담보대출
- 300만원을 넘는 신용대출, 마이너스통장(한도 기준)
- 카드론(2022년 1월부터)
- 전세보증금담보대출
- 1주택자가 수도권·규제지역에서 받은 전세대출의 이자상환분
산정에서 제외하는 대출(2021년 10월 Q&A 기준)
- 분양주택·분양오피스텔 중도금대출, 재건축·재개발 이주비·추가분담금 중도금대출
- 주택연금, 새희망홀씨·사잇돌대출 등 서민금융상품
- 300만원 이하 소액 신용대출(유가증권담보대출 포함)
- 정부·공공기관·지방자치단체 등과 이차보전 등 협약을 체결해 취급하는 정책 대출, 자연재해 지원 등 긴급 대출
- 보험계약대출, 예적금담보대출, 상용차 금융, 할부·리스 및 현금서비스
전세자금대출은 2021년 Q&A에서 제외 대상이었으나, 2025년 10월 15일 금융위원회 발표로 범위가 달라졌습니다. 2025년 10월 29일 이후 신규 취급분부터 반영하며, 1주택자의 보유 주택이 어느 지역에 있는지는 따지지 않습니다.
연소득이 바뀌면 한도는 얼마나 달라지나요
DSR 상한은 비율로 정해지므로 1년 원리금 상한은 연소득에 정비례합니다. 내 한도는 다음 순서로 계산합니다.
1단계 · 적용 여부 확인
기존 대출과 새 대출을 합친 총대출액이 1억원을 넘는지 먼저 확인합니다. 넘으면 차주단위 DSR을 적용합니다.
2단계 · 1년 원리금 상한 구하기
금융회사가 인정하는 연소득에 40%(제2금융권 50%)를 곱합니다.
3단계 · 기존 대출 원리금 합산
제외 대출을 빼고, 반영 대출마다 산정 방식대로 1년 원리금을 구해 더합니다.
4단계 · 남는 여유 확인
상한에서 기존 원리금을 뺀 금액이 새 대출에 쓸 수 있는 1년 원리금입니다.
5단계 · 새 대출 금액 역산
대출금리에 스트레스 금리를 더하고 상환 기간을 넣어 1억원당 1년 원리금을 구합니다. 남는 여유를 이 금액으로 나눕니다.
다음은 계산 예시입니다. 다른 대출이 없고, 금리 연 4.0%에 30년 원리금균등(매월 상환) 주택담보대출을 받는다고 단순 계산했습니다. 이 조건에서 1억원당 1년 원리금은 약 573만원입니다.
| 연소득 | 1년 원리금 상한(40%) | DSR 기준 대출 가능액(스트레스 금리 미반영) |
|---|---|---|
| 3,500만원 | 1,400만원 | 약 2억 4,400만원 |
| 5,000만원 | 2,000만원 | 약 3억 4,900만원 |
| 7,000만원 | 2,800만원 | 약 4억 8,900만원 |
기존 대출이 있으면 그 원리금이 상한에서 먼저 빠집니다. 예를 들어 연소득 5,000만원인 사람이 일시상환 신용대출 3,000만원(연 5%)을 쓰고 있다고 하겠습니다. 5년 산정 만기로 보면 원금 몫이 600만원, 이자가 150만원으로 약 750만원이 먼저 잡힙니다.
그러면 남는 1년 원리금은 1,250만원이고, 같은 조건(스트레스 금리 미반영)의 주담대 가능액은 약 2억 1,800만원입니다. 신용대출 3,000만원 때문에 주담대 한도가 약 1억 3,100만원 줄어드는 셈입니다.
연소득은 금융회사가 증빙 서류로 인정한 금액을 씁니다. 2021년 4월 금융위원회 가계부채 관리방안 발표 당시 인정 소득 자료는 소득세 자료와 국민연금·건강보험 납부 자료였습니다. 같은 발표는 인정 소득 자료를 넓히겠다고 밝혔으므로, 현재 인정 범위와 증빙별 인정액은 금융회사에서 확인합니다.
상환 기간과 스트레스 금리는 한도를 어떻게 바꾸나요
같은 금액이라도 상환 기간이 길면 해마다 갚는 원금이 줄어 DSR이 낮아집니다. 반면 스트레스 금리는 1년 원리금을 키워 한도를 줄입니다.
스트레스 DSR은 대출 기간 중 금리가 오를 위험을 반영하는 제도입니다. DSR을 계산할 때만 가산금리를 더하고, 실제로 내는 대출금리는 그대로입니다.
2026년 하반기에 적용되는 스트레스 금리
금융위원회는 2026년 6월 18일 행정지도 변경을 예고했습니다(공고 제2026-362호). 지방 주택시장 상황을 고려해 지방 주담대에 산출 스트레스 금리의 50%만 붙이는 기간을 2026년 12월 31일까지 연장하는 내용입니다.
은행연합회 스트레스금리 공시는 2026년 6월 30일 하반기 스트레스 금리를 1.50%로 고시했습니다. 적용 기간은 7월 1일부터 12월 31일까지입니다. 따라서 지방 변동형 주담대는 1.5% × 50% = 0.75%가 붙습니다. 혼합형·주기형은 대출유형별 적용비율을 추가로 곱해 더 낮아집니다.
| 대출 구분 | 2026년 7월 1일부터 적용(12월 31일까지) | 적용 조건 |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 주담대(오피스텔 포함) | 3.0%(변동형 기준) | 하한 3.0%, 혼합형·주기형은 더 낮음 |
| 지방(수도권·규제지역 외) 주담대 | 1.5% × 50% = 0.75%(변동형 기준) | 50% 적용은 2026년 12월 31일까지 |
| 그 밖의 대출(신용대출 등) | 1.5% | 신용대출은 총잔액 1억원 초과 시에만 부과 |
같은 공시는 고정금리 기간이나 금리변동주기가 5년 이상인 혼합형·주기형에 구간별로 낮은 값을 적용한다고 안내합니다. 스트레스 금리는 6월·12월 연 2회 공시되므로, 신청 시점의 고시 금리를 금융회사에서 확인합니다.
이 구조는 금융위원회 3단계 스트레스 DSR 시행방안에서 출발했습니다. 2025년 7월 1일부터 전 금융업권 가계대출에 스트레스 금리 1.50%를 적용했고, 2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역 주담대 하한이 3%로 높아졌습니다.
상환 기간·스트레스 금리별 가능액
다음 표의 위 세 줄은 스트레스 금리를 넣지 않은 값이고, 아래 두 줄은 지역별 스트레스 금리를 더한 값입니다.
| 조건(연소득 5,000만원, 원리금균등) | 1억원당 1년 원리금 | DSR 기준 대출 가능액 |
|---|---|---|
| 연 4.0%, 20년 | 약 727만원 | 약 2억 7,500만원 |
| 연 4.0%, 30년 | 약 573만원 | 약 3억 4,900만원 |
| 연 4.0%, 40년 | 약 502만원 | 약 3억 9,900만원 |
| 연 4.0% + 스트레스 0.75%(지방 변동형 주담대, 2026년 하반기 1.5% × 50%), 30년 | 약 626만원 | 약 3억 2,000만원 |
| 연 4.0% + 스트레스 3%(수도권·규제지역 주담대 하한 3%, 변동형으로 가정해 전부 반영), 30년 | 약 798만원 | 약 2억 5,000만원 |
하한 3%는 제도가 정한 값이고, 변동형은 계산을 위한 가정입니다. 혼합형·주기형이면 반영값이 낮아 가능액이 표보다 커집니다. 만기를 늘리면 가능액이 커지지만, 40년 만기를 쓸 수 있는지는 상품 조건에 달려 있습니다.
위 금액은 DSR만 따진 결과입니다. 실제 한도는 LTV(주택담보인정비율), 주담대 금액 상한, 금융회사 심사가 함께 정합니다.
이럴 때는 금융회사·공식 상담 창구에 먼저 확인합니다
- 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받았거나 받을 예정인 경우
- 혼합형·주기형 대출을 고려하며 스트레스 금리 반영 비율을 알아야 하는 경우
- 2027년 1월 이후 신청 예정이라 다음 공시 금리와 지방 주담대 적용비율이 바뀌는지 알아야 하는 경우
- 마이너스통장 한도가 크거나 신용대출의 분할상환 인정 여부가 불분명한 경우
- 사업소득·프리랜서 소득처럼 소득 증빙 방식이 근로소득과 다른 경우
정리
- 기존 대출과 새 대출을 합친 총대출액이 1억원을 넘는지 확인합니다.
- 금융회사가 인정하는 연소득을 확인하고 40%(제2금융권 50%)를 곱해 1년 원리금 상한을 적습니다.
- 보유 대출을 반영 대상과 제외 대상으로 구분하고, 반영 대출의 1년 원리금을 산정 방식대로 더합니다.
- 새 대출의 지역과 금리 유형에 맞는 신청 시점 스트레스 금리를 더해 1억원당 1년 원리금을 구합니다.
- 상환 기간을 바꿔 가며 가능액을 비교한 뒤, LTV와 주담대 금액 상한을 금융회사 상담에서 함께 확인합니다.
참고 자료
- 금융위원회 — 가계부채 관리 강화방안 주요 Q&A (2021.10.26)
- 금융위원회 — 3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표 (2025.5.20)
- 금융위원회 — 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안 발표 (2025.10.15)
- 금융위원회 — 2025년 11월중 가계대출 동향(잠정) 및 가계부채 점검회의 개최 (2025.12.10)
- 금융위원회 — 스트레스DSR 3단계 행정지도 변경시행 예고, 금융위원회공고 제2026-362호 (2026.6.18)
- 은행연합회 — 스트레스금리 공시 (2026.6.30 공시, 적용기간 2026.7.1~12.31)
- 금융위원회 — 스트레스 DSR 제도 시행 안내 (2023.12.27)
- 금융위원회 — 오피스텔 담보대출의 DSR 산정방식 개선 (2023.4.7)
- Financial Services Commission — Government Announces Household Debt Management Plan for 2021-2023 (2021.4.29)
- Financial Services Commission — Government Unveils Additional Measures for Household Debt Management (2021.10.26)