원리금균등·원금균등·만기일시, 같은 조건의 월 상환액과 총이자 차이

같은 금액·기간·금리라면 총이자는 원금균등이 가장 적고, 원리금균등, 만기일시 순으로 많습니다. 첫 달 상환액은 원금균등이 가장 큽니다. 만기일시는 매달 내는 돈이 가장 적은 대신 마지막 달에 원금을 한꺼번에 갚습니다. 예를 들어 1억 원을 20년 동안 연 5%로 빌리면 총이자는 원금균등 약 5,021만 원, 원리금균등 약 5,839만 원, 만기일시 1억 원입니다.

세 상환방식은 매달 무엇을 갚는 구조입니까

한국주택금융공사 월별상환원리금 계산기의 용어 안내는 분할상환을 이렇게 정의합니다. 원리금균등분할상환은 대출일부터 만기일까지 매월 갚는 원금과 이자의 합계가 같은 방식입니다. 원금균등(체감식) 분할상환은 매월 같은 원금을 갚는 방식입니다. 이자는 남은 대출금에 따라 계산되므로 매달 내는 합계가 줄어듭니다.

만기일시상환은 대출 기간에는 이자만 내고, 만기일에 원금 전체를 한 번에 갚는 방식입니다. 같은 안내는 거치기간을 원금은 갚지 않고 이자만 내는 기간으로 설명합니다. 만기일시상환은 대출 기간 전체가 거치기간인 셈입니다.

같은 안내에는 매월 원금과 이자의 합계가 늘어나는 체증식 분할상환도 나옵니다. 체증식은 상품마다 선택 조건이 따로 있을 수 있으므로 상품설명서에서 확인합니다.

1억 원·20년·연 5%라면 매달 상환액은 얼마씩 다릅니까

예를 들어 1억 원을 20년(240개월) 동안 연 5%로 빌린다고 가정합니다. 월 이자율은 연 5%를 12로 나눈 값으로 계산했고, 거치기간과 수수료는 넣지 않았습니다.

첫 달 이자는 세 방식 모두 416,667원입니다. 첫 달에는 남은 원금이 모두 1억 원이기 때문입니다. 차이는 첫 달에 갚는 원금에서 시작합니다. 원리금균등은 243,289원, 원금균등은 416,667원, 만기일시는 0원입니다.

5년 뒤 남은 원금에서도 차이가 보입니다. 원리금균등은 약 8,345만 원, 원금균등은 7,500만 원이 남고, 만기일시는 1억 원이 그대로 남습니다. 남은 원금이 클수록 다음 달 이자도 커집니다.

총이자 차이는 어디서 생기고, 기간이 짧으면 얼마나 줄어드나요

세 방식 모두 매달 이자는 그달 남은 원금에 월 이자율을 곱해 정해집니다. 금리가 같으므로 총이자 차이는 원금을 갚는 속도에서만 생깁니다. 원금을 일찍 많이 갚을수록 이자가 붙는 잔액이 빨리 줄어듭니다.

원금균등은 남은 원금이 매달 같은 금액씩 줄어 총이자를 쉽게 계산할 수 있습니다. 총이자는 대출금 × 월 이자율 × (상환 횟수 + 1) ÷ 2입니다. 위 예시에 넣으면 1억 원 × 0.4167% × 241 ÷ 2로 약 5,021만 원입니다.

원리금균등은 초기에 이자 비중이 커서 원금이 천천히 줄고, 그만큼 이자가 더 붙습니다. 만기일시는 원금이 끝까지 줄지 않습니다. 그래서 총이자는 대출금 × 연 금리 × 연수, 곧 1억 원 × 5% × 20년입니다.

기간을 짧게 바꾸면 차이가 크게 줄어듭니다. 같은 1억 원·연 5%를 5년(60개월)에 갚는 경우와 비교하면 다음과 같습니다.

5년 상환이면 원리금균등은 매달 약 188만 7천 원을 냅니다. 원금균등의 첫 달 상환액은 약 208만 3천 원으로, 그 차이는 약 19만 6천 원입니다. 기간이 짧을수록 총이자 차이는 작아지고, 판단은 첫 달 부담을 감당할 수 있는지에 더 좌우됩니다.

원금균등 상환액은 언제부터 원리금균등보다 작아집니까

20년 예시에서 원금균등의 첫 달 상환액은 원리금균등보다 173,377원 많습니다. 원금균등은 이자가 매달 약 1,736원씩 줄어듭니다. 그래서 101번째 달에 659,722원이 되어 원리금균등보다 작아집니다. 8년 4개월을 낸 뒤부터입니다.

만기일시는 매달 416,667원으로 세 방식 중 가장 적게 냅니다. 대신 20년 동안 원금이 줄지 않고, 만기에 1억 원을 따로 마련해야 합니다. 월 부담이 작은 만큼 원금을 갚을 재원을 따로 계획해야 합니다.

상환방식을 고르기 전에 무엇을 어떤 순서로 확인하나요

상환방식은 상품마다 고를 수 있는 범위가 다릅니다. 예를 들어 주택도시기금 내집마련디딤돌대출 안내는 대출기간을 10·15·20·30년으로 둡니다. 상환방법은 비거치 또는 1년 거치 원리금균등분할상환, 원금균등분할상환, 체증식상환입니다.

도중에 갚을 계획이 있다면 중도상환수수료도 함께 봅니다. 금융위원회 2025년 1월 9일 보도자료에 따르면 대출일부터 3년 이내에 갚는 경우 중도상환수수료를 부과할 수 있습니다. 2025년 1월 13일 이후 새로 맺은 계약부터는 실제 비용 안에서만 받을 수 있습니다.

위 계산은 월 이자율을 연 금리의 12분의 1로 단순화한 예시입니다. 한국주택금융공사 계산기 안내도 계산 결과가 실제 금융기관 납부액과 조금 다를 수 있다고 밝힙니다. 실제 금액은 금융회사가 주는 상환예정표로 확인합니다.

정리

같은 조건에서 세 방식의 차이는 원금을 갚는 속도 하나로 설명됩니다. 처음에 원금을 많이 갚을수록 총이자는 줄고 초기 부담은 커집니다.

1. 대출 금액·기간·금리·거치 여부를 하나로 정해 설계 치수 카드에 옮겨 적습니다.
2. 금융회사에서 세 방식의 상환예정표를 각각 받아 첫 달 상환액과 총이자를 표로 정리합니다.
3. 첫 달 상환액이 감당 가능한 최대 월 상환액을 넘는 방식은 후보에서 뺍니다.
4. 예정 보유 기간 시점의 남은 원금과 중도상환수수료 부과 기간을 함께 비교합니다.
5. 만기일시를 고른다면 만기에 갚을 원금 재원과 마련 일정을 먼저 정한 뒤 신청합니다.

참고 자료

• 한국주택금융공사 — 월별상환원리금 계산기(용어 안내)
• 주택도시기금 — 내집마련디딤돌대출 일반대출 안내
• 금융위원회 — [보도자료] 1월 13일(월) 신규 대출부터 중도상환수수료율이 인하됩니다 (2025-01-09)