설계 목표: 집값 상한을 두 개의 천장으로 나눠 계산합니다
이 글은 1~2년 안에 첫 집을 사려는 맞벌이가 아닌 외벌이 직장인 가구를 위해 썼습니다. 이 독자는 모아 둔 자기자금과 연소득을 알고 있습니다. 매물을 보러 다니기 전에 "이 돈과 이 소득이면 얼마짜리 집까지 계획할 수 있는가"를 숫자 하나로 정해 두려는 상황입니다. DSR과 LTV가 무엇인지, 대출 한도가 둘 가운데 낮은 쪽으로 정해진다는 설명은 이미 많이 나와 있습니다. 이 글은 그 순서를 거꾸로 뒤집습니다. 대출 한도가 아니라 살 수 있는 집값의 상한을 역산합니다.
역산하면 상한도 둘로 나옵니다. LTV는 집값 가운데 대출이 차지할 수 있는 몫을 제한하므로 자기자금이 집값의 나머지 몫을 채울 수 있는지가 첫 번째 천장이 됩니다. DSR은 연소득 가운데 원리금 상환에 쓸 수 있는 몫을 제한하므로 소득으로 감당할 수 있는 대출금에 자기자금을 더한 금액이 두 번째 천장이 됩니다. 실제로 계획할 수 있는 집값은 두 천장 가운데 낮은 쪽입니다. 어느 천장이 더 낮은지에 따라 저축을 늘릴지, 소득 조건이나 대출 조건을 바꿀지가 달라집니다.
필요 치수(금액·기간·금리): 역산에 들어가는 다섯 개의 입력값
계산에는 다섯 개의 치수가 필요합니다. 첫째, 집값에 넣을 수 있는 자기자금입니다. 모은 돈 전체가 아니라 취득 관련 세금, 중개보수, 이사·등기 비용 같은 부대비용을 먼저 떼어 낸 금액입니다. 부대비용 규모는 주택 가격과 보유 주택 수에 따라 달라지므로 실제 금액은 매수 단계에서 따로 확인합니다. 둘째, 적용될 LTV 비율입니다. 셋째, 적용될 DSR 기준 비율입니다. 두 비율은 지역, 주택 수, 금융회사 업권, 시행 시점에 따라 달라지므로 이 글에서는 특정 비율을 현행 기준으로 제시하지 않습니다.
넷째, 연소득과 기존 부채의 연간 원리금입니다. DSR은 새 대출만이 아니라 이미 있는 대출의 원리금까지 합산하므로 기존 부채가 있으면 그만큼 새 대출에 쓸 수 있는 몫이 줄어듭니다. 다섯째, DSR 계산에 쓰이는 금리와 만기입니다. DSR 계산에는 실제 약정금리에 일정 가산금리를 더한 금리가 쓰일 수 있으므로 은행 상담 때 "DSR 산정에 적용한 금리가 몇 %인가"를 따로 물어 확인합니다. 또한 LTV의 분모가 되는 주택가격은 금융회사가 정한 평가 기준으로 산정되며 매매 계약금액과 다를 수 있습니다. 지역과 주택 수에 따라 비율과 별개로 대출 금액 자체에 상한이 붙는 경우도 있습니다.
구성 요소: 두 천장의 계산식과 하나의 계산 예시
LTV 천장은 다음 식으로 구합니다. 대출금이 집값의 LTV 비율 이하여야 하므로 자기자금은 집값의 (1 − LTV 비율) 이상이어야 합니다. 따라서 LTV 천장 = 자기자금 ÷ (1 − LTV 비율)입니다. DSR 천장은 두 단계로 구합니다. 먼저 연간 원리금 여력 = 연소득 × DSR 기준 비율 − 기존 부채 연간 원리금을 계산합니다. 이 여력을 대출금 1억원당 연간 원리금으로 나누면 DSR 대출 한도가 나옵니다. 여기에 자기자금을 더한 값이 DSR 천장입니다.
아래 숫자는 계산 방법을 보여 주기 위한 가정값이며 현행 규제 비율이나 실제 금리를 뜻하지 않습니다. 연소득 6,000만원, 기존 부채 없음, 집값에 넣을 자기자금 1억8,500만원, LTV 비율 70%, DSR 기준 40%, DSR 산정 금리 연 5%, 만기 30년 원리금균등상환으로 가정합니다.
- LTV 천장: 1억8,500만원 ÷ 0.3 = 약 6억1,600만원입니다.
- 연간 원리금 여력: 6,000만원 × 40% = 2,400만원입니다.
- 대출 1억원당 연간 원리금(연 5%, 30년 원리금균등): 월 약 53만6,800원, 연 약 644만원입니다.
- DSR 대출 한도: 2,400만원 ÷ 644만원 × 1억원 = 약 3억7,200만원입니다.
- DSR 천장: 3억7,200만원 + 1억8,500만원 = 약 5억5,700만원입니다.
이 가정에서는 DSR 천장(약 5억5,700만원)이 LTV 천장(약 6억1,600만원)보다 낮으므로 계획할 수 있는 집값 상한은 약 5억5,700만원입니다. 이때 대출 비율은 약 67%로 LTV 70% 안에 들어갑니다. 같은 가정에서 연소득이 약 6,950만원을 넘으면 DSR 대출 한도가 LTV가 허용하는 대출금(약 4억3,100만원)보다 커집니다. 그 경우에는 LTV 천장이 먼저 걸립니다. 이 소득을 전환 소득이라고 부르면, 내 소득이 전환 소득보다 낮은지 높은지만으로 어느 천장이 묶는지를 미리 알 수 있습니다.
구성 요소 비교: 어느 천장에 걸렸는지에 따라 같은 노력의 효과가 다릅니다
집값 상한을 올리는 방법은 저축을 늘리는 것, 소득 조건을 바꾸는 것, DSR 산정 조건을 바꾸는 것으로 나뉩니다. 그런데 같은 방법이라도 어느 천장에 걸려 있는지에 따라 효과가 크게 달라집니다. 위 가정값을 그대로 두고 한 가지씩만 바꾼 결과는 다음과 같습니다.
- 자기자금 1,000만원 추가: DSR 천장에 걸린 경우 집값 상한은 약 1,000만원 오릅니다. LTV 천장에 걸린 경우에는 1,000만원 ÷ 0.3, 즉 약 3,300만원 오릅니다.
- 연소득 500만원 증가: DSR 천장에 걸린 경우 연간 원리금 여력이 200만원 늘어 집값 상한이 약 3,100만원 오릅니다. LTV 천장에 걸린 경우에는 집값 상한이 변하지 않습니다.
- DSR 산정 금리 1%p 상승(연 5% → 연 6%): 1억원당 연간 원리금이 약 720만원으로 늘어 DSR 대출 한도가 약 3억3,300만원으로 줄어듭니다. DSR 천장에 걸린 경우 집값 상한이 약 3,900만원 낮아집니다. LTV 천장에 걸린 경우에는 여유가 남아 있는 범위에서 영향이 없습니다.
- 기존 신용대출 등 다른 부채: DSR 천장에 걸린 경우 그 연간 원리금만큼 여력이 줄어듭니다. LTV 천장에 걸린 경우에는 집값 상한에 직접 영향을 주지 않습니다. 다만 상환 부담은 그대로 남습니다.
이 비교에서 나오는 설계 원칙은 간단합니다. 소득이 전환 소득보다 낮아 DSR 천장에 걸린 가구는 저축 1,000만원이 집값 상한을 1,000만원만큼만 올립니다. 이런 가구는 기존 부채 정리나 DSR 산정 조건 확인이 더 큰 차이를 만들 수 있습니다. 소득이 전환 소득보다 높아 LTV 천장에 걸린 가구는 저축 1,000만원이 그보다 몇 배의 집값 여력으로 이어집니다. 이런 가구는 매수 시점까지 자기자금을 늘리는 계획이 직접적인 효과를 냅니다. 다만 집값 상한은 빌릴 수 있는 최대치일 뿐이며, 그 금액을 실제로 갚아 나갈 수 있는지는 가계 지출을 기준으로 따로 판단합니다.
점검과 수정: 상담 전에 준비할 목록과 다시 계산할 시점
두 천장을 계산하려면 은행 상담에서 숫자를 정확히 받아야 합니다. 상담 전에 다음 항목을 준비합니다.
- 최근 소득 증빙 서류로 확인되는 연소득 금액을 준비합니다.
- 보유 중인 모든 대출의 잔액, 금리, 만기, 상환 방식을 정리합니다.
- 모은 돈에서 부대비용 추정액을 뺀 자기자금 금액을 준비합니다.
- 은행에 "LTV 기준 한도"와 "DSR 기준 한도"를 각각 따로 요청합니다.
- DSR 산정에 적용한 금리와 만기, 주택가격 평가 기준을 함께 확인합니다.
대출 규제와 관련한 감독 기준과 금융소비자 안내는 금융감독원 자료에서 확인할 수 있습니다. 이 글에 쓴 가정 비율 대신 신청 시점에 적용되는 실제 비율을 넣어 다시 계산합니다. 소득이 낮거나 기존 부채가 많아 DSR 천장이 지나치게 낮게 나오는 경우에는 서민금융진흥원이 제공하는 서민 대상 금융상품 안내와 재무 상담을 활용해 부채 정리 순서부터 점검해 볼 수 있습니다.
계산은 한 번으로 끝나지 않습니다. 대출 규제 비율이 바뀌었다는 발표가 나왔을 때, 시장금리가 움직여 DSR 산정 금리가 달라졌을 때, 연봉이 바뀌거나 새 부채가 생겼을 때마다 두 천장을 다시 계산합니다. 특히 전환 소득 근처에 있는 가구는 작은 조건 변화로도 묶는 천장이 바뀔 수 있습니다. 이 글은 계산 방법을 설명하기 위한 일반 정보입니다. 특정 대출 상품의 가입이나 특정 주택의 매수를 권유하지 않습니다. 실제 한도와 집값 상한은 금융회사의 심사 결과로 확정됩니다.